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子集是什么意思，非空真子集是什么意思民生宏观：中国户均几套房？

　　导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比子集是什么意思，非空真子集是什么意思不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

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　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。<子集是什么意思，非空真子集是什么意思/p>

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大。