近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(g美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天ōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天)基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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